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近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。通知明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

“认房不认贷”与“认房又认贷”相比，放开了一半，亦即如果名下有房，再买房就算二套，这是“认房”。如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再买房就认定为二套，这是“认贷”。新政在“认房”上没有改变，在“认贷”上做出调整，亦即只要家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

很显然，这项政策的调整，是从激活改善性住房需求入手的，是想把希望改善住房条件的居民的购房热情激发出来，推动市场尽快走出低迷。那么，“认房不认贷”政策的实施，能否产生这样的效果呢？从目前的实际情况来看，政策在执行中可能会有点尴尬，会遇到一些难以突破的障碍。

有人认为，“认房不认贷”政策在一线城市可能还难以全面推开，其他城市推开的可能性更大。问题是，无论是一线城市还是二、三、四线城市，要想“认房不认贷”政策得到较好实施，都需要有这样的需求。没有这样的需求，政策再调整，也很难达到满意的效果。

而从广大居民对待住房的态度来看，尤其是已经购买了住房的居民，有改善住房条件的居民确实数量不少，特别是房地产市场刚刚放开时购买了住房的居民，房龄都接近20年了，换房的可能性也比较大了。前提是，要有人接房，亦即二手房市场要有承受能力和购买需求。如果二手房市场不活跃，没有很强的购买二手房需求，这些想改善住房条件的居民，可能也有点心有余而力不足。

事实也是，在房地产市场放开后购买住房的居民中，很大一部分都是依靠房贷完成的购房，首套房的房贷也都是近几年才陆续还清，手中的资产也就是这套房，能够有比较充裕现金资产的，数量非常有限，更多的已经更换了住房。也就是说，他们如果换房的话，必须与现有住房联动，必须把现有住房卖掉，才能完成换房。也就是说，必须有活跃的二手房市场做支撑。

二手房市场情况又如何呢？是否有条件消化这些被置换出来的住房呢？这就是需要重点考虑的问题了。国家统计局发布了2023年6月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局发布的最新数据显示，7月份，70个大中城市中，二手房房价同比上涨城市有5个，比上月减少1个，二手房房价同比下降的城市有65个。7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

从环比来看，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。纳入统计的70城中，只有6个城市价格上涨。

房价下跌，很大程度上与需求不足有关。需求不足，有望置换出来的住房，就难以找到买家，没有买家，购买新的住房能力就不足。特别是吃过“房奴”苦的居民，不想再有太多的房贷。即便愿意贷款购房，也希望把手中的房子尽快出手，最大限度地减少房贷数量。如此一来，二手房市场的景气度，就直接决定“认房不认贷”政策的效率。也就是你给我政策，还要看我有没有能力享受。而面对房地产市场的不断变化，绝大多数居民也不敢先贷款购房，再慢慢转让现有住房。他们担心，按照目前的市场变化趋势，很有可能出现房价下跌现象，造成新房价格与旧房价格不同步，旧房价格出现下跌。只有同步实施，才能避免房价下跌风险。那么，二手房市场就成为了改善性住房需求能否释放的关键。能否出台促进二手房市场需求的政策，是地方必须认真思考的问题。否则，“认房不认贷”政策，也会成为摆设。